Как разменять квартиру в Москве?

Размен квартир - это непростая задача. Для того, чтобы подобрать варианты, угодные всем участникам операции, необходимо приложить много усилий. Именно поэтому сделки по размену недвижимости, в том числе и квартир, считаются сложными.

Предложения по обмену квартирами могут быть различными. Для некоторых семей размен является единственным выходом, после развода или когда взрослым детям нужно собственное жилье. Другие же, наоборот, желают улучшить свои жилищные условия (например, обменяв однокомнатную квартиру на трехкомнатную с доплатой).

Теоретически, все должно быть очень просто: есть две стороны, стремящиеся обменять свои квартиры, и казалось бы, что сделка должна быть взаимовыгодной.

Однако не все так просто, как кажется на первый взгляд. Поскольку зачастую бывает сложно найти именно тот идеальный вариант обмена квартирами, который подходит всем участникам сделки. Даже если найден подходящий вариант, все равно кому-то из участников нужно будет идти на компромисс.

Кроме того, стоимость квартиры для собственника может оказаться переоцененной - и это далеко не редкость. Так, за одну трехкомнатную квартиру не всегда можно получить три однокомнатных в размен.

Бывают также ситуации, когда одна сторона либо владелец одной из долей, не желает расселяться, поскольку не нравится ни один из предлагаемых вариантов. Или, напротив, имеют место ситуации, когда одна из сторон не хочет выезжать.

Что же делать в этих ситуациях? Существует несколько советов, о которых вы сможете узнать в данной статье. В том числе будут рассмотрены основные юридические моменты, которые необходимо учитывать при размене квартир в Москве.

Иногда собственники квартир решают обменяться имуществом, чтобы улучшить свои жилищные условия. В таком случае, могут быть предложены два варианта размена: равноценный и неравноценный. Равноценный обмен происходит тогда, когда квартиры имеют одинаковую рыночную стоимость. Никто из участников не будет выигрывать или проигрывать, нет необходимости платить за дополнительную площадь, в связи с чем нет риска чувствовать себя в невыгодном положении. Оценка здесь осуществляется исходя из их рыночной стоимости, а не из-за местоположения или размера.

В то время как, неравноценный обмен предполагает доплату от владельца квартиры меньшей площади. Доплату можно внести не только деньгами, но также предложить гараж или участок за городом. Здесь, ключевым фактором также является оценка жилья. К сожалению, не все собственники предоставляют корректную оценку квартиры, что часто приводит к проблемам уже после заключения договоренности. Также возможен случай, когда при обмене квартиры подобранный вариант несоответствует требованиям. Например, трехкомнатная квартира заменена на две однокомнатные и комнату в коммуналке. В таком случае, один из участников обмена может оказаться в невыгодной позиции.

Как правильно оценить свою квартиру? В этом случае, профессионалы, такие как агентства недвижимости могут оказать большую помощь. Стоимость квартиры определяется не только ее площадью, но также местоположением, инфраструктурой, материалом постройки и другими факторами. Таким образом, без подробного изучения рынка и навыков, выставить точную оценку довольно сложно.

Если владелец квартиры отказывается заселяться в новое жилье, то решение данной проблемы зависит от того, приватизирована ли квартира или нет.

Квартира, которая находится в вашей собственности (т.е. является приватизированной), будет размениваться через альтернативную сделку. Это означает, что одновременно нужно найти покупателя и вариант квартиры (квартир), которую вы будете приобретать одновременно с продаваемой. Затем заключаются договоры купли-продажи объектов.

Никто не может принудить владельца доли собственности выехать из квартиры, но вы можете продать свою долю. Если, например, жена хочет выехать от бывшего мужа, а супруг не хочет менять квартиру, решение может быть простым: жена продает свою долю, а бывший муж остается в прежней квартире с новыми соседями. Единственно, что нужно сделать - предложить купить долю остальным собственникам квартиры (например, мужу) и, в случае их отказа, искать других покупателей. Однако стоимость доли будет гораздо меньше стоимости квартиры, состоящей из долей.

В идеале схема продажи может быть проще: вы выгодно продаете уже имеющееся жилье и на вырученные деньги приобретаете одну или несколько квартир (с доплатой, без нее, в ипотеку).

Несмотря на кажущуюся простоту, лучше все-таки подстраховаться и доверить юридическое сопровождение сделки агентству по недвижимости.

Если вы проводите сделку самостоятельно, то обратите внимание на следующие моменты:

• Кто продает квартиру (если это люди низкого социального статуса, то стоит насторожиться);
• Продавалась ли квартира в течение последнего времени (если часто и за короткий период - лучше отказаться от такого варианта: исключения бывают, но подтвердить это можно только проверив);
• Есть ли у квартиры обременение (рента с пожизненным содержанием или арест имущества);
• Если в квартире прописаны граждане, не желающие оттуда выписываться или временно отсутствующие, это также является препятствием для продажи. Не ущемлялись ли права несовершеннолетних при приватизации.

Это далеко не полный перечень того, на что следует обратить внимание. Однако без профессионалов юридическая чистота квартиры не может быть подтверждена.

Также обязательно фиксируйте в письменном виде договор и все условия сделки (например, о доплате) и лучше заверяйте их у нотариуса.

Обратите внимание, что в последнее время эффективность традиционных источников рекламы (объявления на специализированных порталах «ЦИАН», «АВИТО», «Из рук в руки») упала. Результативнее оказывается «местная реклама» - листовки на дверях в подъезде или на придомовой доске объявлений, посты в «районных» группах в соцсетях, сарафанное радио с вовлечением консьержа или соседей.

Размен неприватизированной (муниципальной) квартиры не является легкой задачей по ряду причин. Первая проблема заключается в том, что все жильцы, включая несовершеннолетних и временно отсутствующих, должны быть согласны на обмен. Если кто-то из них не согласен, то возможен принудительный обмен через суд, но это не всегда выгодно для всех сторон. Те, кто выступают за обмен, должны ждать решения суда, а те, кто против него, не участвуют в подборе вариантов. Во-вторых, при наличии несовершеннолетних и/или недееспособных граждан в квартире, нужно получить согласие органов опеки и попечительства на обмен. Если этого согласия не будет, то получите отказ. На получение ответа из органов опеки дается две недели с момента подачи заявки. В-третьих, вы можете обменять неприватизированную квартиру только на такую же муниципальную, что значительно затрудняет поиск и выбор подходящих вариантов. По некоторым данным, только около 20% квартир сдаются по социальному найму, другими словами, остались не приватизированными. И, наконец, даже если все жильцы согласны на обмен и квартиры уже подобраны, сами наймодатели могут отказать в обмене. Официальное согласие или обоснованный отказ вы получите в течение 10 дней со дня обращения.

Жилищный кодекс РФ установил причины отказа в размене квартир. Размен невозможен, если жилье признано непригодным для проживания, принято решение о сносе дома или о проведении капитального ремонта, предполагающего перепланировку, если право пользования жильем оспаривается в суде и т.д. Однако это решение можно обжаловать в суде.

Если ответ по обмену квартир положительный, то старые договоры социального найма расторгаются и заключаются новые. В редких случаях, при необходимости, агентство недвижимости может предложить ускоренную процедуру приватизации за счет компании.

Учитывая все эти сложности, рекомендуется обратиться за помощью к профессионалам. Работа с риелтором избавит вас от лишней головной боли, беготни по разным учреждениям и снизит возможные риски. Обращение в агентство недвижимости защитит вас от мошенников, обмана, потери денег и имущества.

Фото: freepik.com