Как построить дом правильно и без лишних затрат: советы мастеров

Важность проектирования дома состоит в том, что архитектурно-планировочные решения, технология и материалы строительства определяются и утверждаются задолго до начала строительных работ. Именно поэтому соответствующее соблюдение рабочего проекта играет решающую роль в конечном результате строительства. Предварительное и тщательное изучение всех особенностей, начиная от свойств выбираемой земли и заканчивая процессом обустройства участка, имеет важное значение. Нельзя также оставлять без внимания выбор производителей и поставщиков стройматериалов, а также подрядчиков, занимающихся строительством. Подробнее об этом расскажем в данной статье.

Строительство нового дома – важный шаг, который грядущий владелец недвижимости должен начать с теории. Главное при этом состоит в том, чтобы не пренебрегать законодательством и избежать нарушения его требований. В первую очередь застройщик ИЖС должен информировать местные власти о своих намерениях, обратившись в администрацию либо МФЦ с уведомлением в соответствии со статьей 51.1 Градостроительного кодекса РФ (ГрК РФ). Форма такого уведомления представлена в приложении к приказу Минстроя России №591/пр от 19 сентября 2018 года.

Еще одно обязательное требование, которое необходимо выполнить, предписывает передать уведомление об окончании строительства объекта ИЖС, включая дачный дом, в течение первых 30 дней после окончания работ. Для этого следует соблюсти требования частей 16-21 статьи 55 Градостроительного кодекса РФ.

Кроме того, при строительстве дома на земельном участке необходимо соблюдать статью 104 Земельного кодекса РФ. Строительство дома не допускается на зоне с ограничением строительства, такой как территория, зарезервированная для безопасной эксплуатации объектов энергетики, транспорта, связи и государственных учреждений. В случае, когда дом строится в исторической местности, застройщик должен подать описание параметров, цвета и материалов, используемых при строительстве, а также представить иллюстрацию дома со всей фронтальной частью.

После получения уведомления, государственные служащие проверят, возможно ли строительство частного дома на данной земельной площадке, и если ответ будет положительным, выдадут соответствующее разрешение на строительство.

Как зарегистрировать права на возведенное строение на земельном участке для садоводства? Этот вопрос волнует многих. Если вы зарегистрировали право собственности на земельный участок в ЕГРН до начала строительства, то вплоть до 1 марта 2021 года вы имеете возможность зарегистрировать права на вновь возведенные на этом участке садовые или жилые дома. Кроме того, можно осуществлять государственный кадастровый учет, но только с учетом технического плана и правоустанавливающих документов на данный земельный участок. Это указывается в частях 12 и 13 статьи 70 Федерального закона от 13 июля 2015 года №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Однако, перед началом строительства дома и в процессе его возведения вы также должны руководствоваться федеральными законами, но необходимо изучить и местное (региональное) законодательство, правила, межгосударственные и национальные стандарты, а также учитывать требования СанПиН и других правил и нормативов.

Важно также ознакомиться с официальной позицией министерств и ведомств, несмотря на то, что информационные письма не носят нормативного характера и не имеют законной силы. Для получения информации можно обратиться к следующим разъяснениям, изложенным в письмах, опубликованных министерствами и ведомствами.

Минэкономразвития России, в своём информационном письме №26559-ВА/Д23и от 13 августа 2019 года, рассказывает об особенностях государственной регистрации прав на объекты недвижимости, которые расположены на земельных участках, назначенных для ведения гражданами садоводства.

Вместе с письмом Минэкономразвития России от 5 марта 2019 года № ОГ-Д23-1873 «О рассмотрении обращения» опубликовано письмо Росреестра от 27 июня 2019 года №14-06244-ГЕ/19, в котором говорится об особенностях государственной регистрации прав на реконструированные садовые дома.

Минстроя России, в своём информационном письме №11823-СМ/08 от 3 апреля 2019 года, изложил положения о приведении объектов индивидуального жилищного строительства и садовых домов в соответствие с градостроительными регламентами.

Вместе с письмом Минэкономразвития России от 5 декабря 2018 года №ОГ-Д23-11737 «О рассмотрении обращений» опубликовано письмо Росреестра от 30 января 2019 года №14-00871-ГЕ/19 о рассмотрении обращения.

Согласно информационному письму Минэкономразвития России от 7 ноября 2018 года №32363-ВА/Д23и, в кадастровом учете и государственной регистрации прав на объекты индивидуального жилищного строительства и садовые дома применяются положения Федерального закона от 13 июля 2015 года №218-ФЗ и Федерального закона от 3 августа 2018 года №340-ФЗ.

В информационном письме Минстроя России от 15 ноября 2018 года №41899-СМ/09, говорится о строительстве объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома.

А в информационном письме Минстроя России от 16 августа 2018 года №35116-ВЯ/09, сообщаются изменения, которые внесены в Градостроительный кодекс Российской Федерации в части строительства и реконструкции объектов индивидуального жилищного строительства и садовых домов.

Получив одобрение на застройку, не стоит торопиться отправляться на строительные площадки. Следует предварительно изучить все нормативно-технические документы, которые регламентируют проектирование, изыскательные работы и строительство. Особое внимание необходимо уделить документам, при использовании которых автоматически обеспечивается соблюдение требований "Технического регламента о безопасности зданий и сооружений" (Федеральный закон от 30 декабря 2009 года № 384-ФЗ) и "Технического регламента о требованиях пожарной безопасности" (Федеральный закон от 22 июля 2008 года № 123-ФЗ), а также положения распоряжения Правительства Российской Федерации от 16 февраля 2008 года № 87 "О составе разделов проектной документации и требованиях к их содержанию". В данном случае, особенно важны соответствующие правила и требования, содержащиеся в своде правил в области строительства (СП 30-102-99, СП 53.13330.2011, СП 42.13330.2016 и прочие) и обеспечения пожарной безопасности жилых домов (СП 2.13130.2012, СП 4.13130.2013).

Одной из основных мер пожарной безопасности является дистанцирование между домами. Это гарантирует, что возможный пожар не перекинется на соседние строения. Рекомендованное расстояние зависит от материала, из которого построен дом. Если дом имеет кирпичную или бетонную конструкцию, расстояние между домами должно быть не менее 6 метров. Если используются металлический каркас и деревянные стропильные системы для перекрытий, то расстояние должно быть не менее 8 метров. Для домов, построенных из дерева, расстояние должно быть увеличено до 15 метров. Отметим, что правила расстояний между постройками на одном участке не установлены.

При строительстве дома необходимо уделить внимание не только расстояниям между домами, но и другим аспектам пожарной безопасности. Эти вопросы включают в себя доступ к зданию, в том числе для пожарной техники, наличие эвакуационных путей и работоспособность коммуникаций. Требования к материалам для строительства согласно статьи "Технический регламент по требованиям пожарной безопасности".

Еще одним важным аспектом является площадь земельного участка для строительства. Для дачного дома это не менее 600 квадратных метров. Участок должен быть огорожен сеткой или решеткой, чтобы не загораживать свет соседей. Тем не менее, при согласии с ними можно поставить глухой забор с той стороны, которая выходит на улицу.

Одним из важных факторов, которые нужно учитывать при планировании строительства, являются нормативы расстояний. Так, если речь идет о строительстве частного дома, то необходимо соблюдать минимальное расстояние в 5 метров до красной линии улиц и в 3 метра до красной линии проездов. Если мы говорим о хозяйственных постройках, то в этом случае нормативное расстояние до красных линий составляет как минимум 5 метров. Если на участке планируется содержание скота, то застройщик может возвести на территории хозпостройки для животных (например, хлев или курятник), а также сараи для хранения корма и инструментов. При этом жилые помещения следует изолировать от хозпостроек для животных минимум тремя подсобками, а расстояние между этими постройками и входом в дом должно быть не менее 12 метров.

Если на участке есть садовый участок, то стоит предусмотреть место для компостной площадки и уличного туалета (в случае отсутствия канализации). При этом необходимо соблюдать определенное расстояние между постройками: от дома до уборной – не менее 12 метров, а до душа и бани – не менее 8 метров. Не стоит также забывать об устройстве подземных инженерных сетей, которые должны быть устроены как можно менее плотно и равномерно распределены по площади.

Кроме того, застройщику необходимо максимально сохранить рельеф, качество поверхностных вод и земли для сельскохозяйственных нужд. Не менее важным фактором является обеспечение системы водоотведения. Поэтому при строительстве дома необходимо соблюдать не только строительные и противопожарные нормы и правила, но также и санитарно-эпидемиологические требования (СанПиН 2.1.2.2645-10, СанПиН 2.2.1/2.1.1.1200-03, СанПиН 2.1.5.980-00. 2.1.5 и другие).

Застройщик, планирующий строительство дома из керамических блоков и кирпича, обязан учитывать ряд нормативно-технических документов. Данный перечень не является исчерпывающим, однако включает наиболее важные документы:

• «ГОСТ Р 57349-2016/EN 772-1:2011. Кирпич и блоки. Метод определения прочности на сжатие»;
• «ГОСТ Р 58026-2017/EN 772-13:2000. Кирпич и блоки. Методы испытаний. Часть 13. Определение абсолютной и кажущейся плотности в сухом состоянии элементов каменной кладки (кроме природного камня)»;
• «ГОСТ 7025-91. Кирпич и камни керамические и силикатные. Методы определения водопоглощения, плотности и контроля морозостойкости»;
• «ГОСТ Р 56828.21-2017. Наилучшие доступные технологии. Производство керамического кирпича и огнеупорных изделий. Аспекты повышения энергетической и экологической эффективности»;
• «ГОСТ Р 57347-2016/EN 771-1:2011. Кирпич керамический. Технические условия»;
• «ГОСТ 530-2012. Кирпич и камень керамические. Общие технические условия»;
• «ГОСТ 32311-2012. Кирпич керамический клинкерный для мощения. Технические условия».

Кроме того, важно ознакомиться со всеми ГОСТ по выбранным стройматериалам. Это необходимо для того, чтобы учесть все особенности и требования к использованию данных материалов. Например, использование керамических поризованных блоков и кирпича потребует изучения межгосударственных и национальных стандартов, предъявляемых к таким стройматериалам. Важно не упустить ни одной детали, чтобы обеспечить безопасность и качество строительства.

Опытные строители советуют начинать не с закладки фундамента, а с подготовительных работ, например, проведения геологического анализа и изучения состава почвы, а также проектирования типа постройки. Это поможет избежать ошибок при выборе типа фундамента, который зависит от рельефа участка – сухого, сырого или мокрого. При работе с каждым типом рельефа важно учитывать разные источники влаги, что отражается на затратах на строительство.

Для избежания незапланированных земляных работ еще перед проектированием желательно привлечь организацию, которая проведет топогеологическую экспертизу. Если была обнаружена сейсмоопасная зона или иные геологические процессы, создающие риски для эксплуатации объектов застройки, в проект дома закладываются инженерно-защитные мероприятия в соответствии с межгосударственными стандартами.

Кроме того, при проектировании, расчете, возведении, реконструкции, изготовлении и эксплуатации строительных объектов следует соблюдать межгосударственные стандарты, такие как ГОСТ 27751-2014, ГОСТ 31937-2011 и ГОСТ 30494-2011.

Не все начинающие строители, даже после досконального изучения теоретической базы по строительству, избегают досадных ошибок при возведении дома. Однако если вы уделите внимание подготовительным работам и закладыванию инженерно-защитных мероприятий в соответствии со стандартами, вы сможете избежать серьезных проблем в будущем.

5 основных ошибок при строительстве: как избежать проблем

Каждый застройщик хочет получить свой идеальный дом без каких-либо проблем. Однако, зачастую, строительство может стать настоящей головной болью, если не учесть некоторые элементарные вещи.

Ниже перечислены самые распространенные ошибки при строительстве, которые необходимо избежать в процессе постройки своего жилья:

1. Неправильный выбор материалов для строительства, утепления, облицовки и кровли. При выборе материалов необходимо учитывать цель строительства, особенности почвы на участке и климат. Например, для летней дачи достаточно использовать каркасную деревянную конструкцию, но для дома, предназначенного для круглогодичного проживания, рекомендуется использование более прочных материалов, таких как бревна, камень, бетон, керамические поризованные блоки или кирпич.
2. Использование некачественных строительных материалов. При строительстве не стоит экономить на материалах и отдавать предпочтение дешевым вариантам, так как они часто не соответствуют необходимым стандартам качества. Такой подход может привести к увеличению расходов в будущем.
3. Ошибки при соблюдении пожаробезопасности. Крайне важно соблюдать правила пожаробезопасности при строительстве. Необходимо учитывать дистанцию, предусмотреть эвакуационный выход и использовать негорючие облицовочные материалы.
4. Неправильное устройство кровли. Выбор кровельного материала зависит от формы и конструкции крыши. Некоторые материалы могут быть невыгодными в использовании из-за большого количества отходов и необходимости периодической защиты от коррозии, недостаточной герметичности и плохой звукоизоляции.
5. Нарушения при монтаже тепло-, гидро- и пароизоляции, ветрозащиты. Важно использовать качественные теплоизолирующие материалы, которые обладают низкими показателями теплопроводности, экологичны, морозоустойчивы и долговечны. Также необходимо обеспечивать гидроизоляцию для избежания появления плесени и трещин в стенах и под кровлей.

Также следует учитывать размер земельного участка, который должен соответствовать габаритам дома, иные требования нормативных документов, проводить топогеологические изыскания на участке застройки, а также составить проект здания.

Перед началом строительства стоит внимательно изучить все возможные ошибки, чтобы избежать проблем в будущем.

Фото: freepik.com